Защита добросовестного приобретателя

Защита добросовестного приобретателя

«Добросовестный приобретатель» – это не показатель честного человека, который решил купить себе недвижимость, а юридический термин, обозначающий человека, купившего имущество у лица, которое не имело право его продавать («отчуждать», говоря юридическим языком) в силу различных на то причин. Если вы при покупке недвижимости все тщательно проверили, но спустя какое-то время выяснилось, что квартира «с сюрпризом», то закон наделяет вас статусом «добросовестного приобретателя» и защищает ваше имущество от притязаний лиц, некогда его утративших.

В качества примера можно привести историю, где вы приобрели себе квартиру на рынке вторичной недвижимости у физического лица, которое также является индивидуальным предпринимателем. С момента покупки проходит несколько месяцев, и вы узнаете, что ваша квартира арестована судом по делу о банкротстве. Вначале вы впадаете в ступор, потому что просто не можете понять, как такое вообще возможно: ведь квартира давно ваша, и какое отношение она имеет к банкротству другого лица.

Позже узнаете, что ваш продавец жилья обанкротился, ведя предпринимательскую деятельность в качестве ИП, и финансовый управляющий подал иск о признании сделки купли-продажи квартиры, которую вы недавно купили, недействительной, т.к. в момент ее продажи ИП уже не мог расплатиться по своим долгам с кредиторами.

И подобная история не единственная, которая может произойти с неосмотрительным покупателем. В данном материале я расскажу вам, с какими еще ситуациями и трудностями может столкнуться вполне добропорядочный покупатель недвижимости и как избежать неприятных сюрпризов, а также чем может быть полезен адвокат, если у вас хотят забрать квартиру.

Другой случай может произойти, если квартира будет продана по «липовой» доверенности – владелец ее просто мог не выдавать или поддельными оказались документы на саму квартиру. В таких случаях покупателя будет ждать неприятный сюрприз – законный владелец недвижимости может подать иск в суд с требованием изъятия квартиры из незаконного владения (на юридическом языке — виндикационный иск) и последующего возврата недвижимости в свое владение. Важно понимать, что данный иск отличается от требования признать сделку недействительной, ведь в таком случае вам не будут компенсированы денежные средства, потому что вы передали их лицу, подделавшему документы, а не законному владельцу недвижимости. Это самый худший из возможных сценариев, ведь в одночасье вы остаетесь как без приобретенной недвижимости, так и без денежных средств на ее покупку. Ведь получить назад деньги от мошенника будет достаточно сложно.

Коснемся подробнее виндикации. Понятие это сугубо юридическое, и многим не знакомо. Виндикация – это иск не владеющего собственника имущества к владеющему не собственнику имущества. И в этом понятии сокрыты свои подводные камни. Обратимся к статье 302 Гражданского Кодекса РФ, в которой сказано, что изъятие квартиры может быть произведено, если квартира была продана помимо воли настоящего собственника. Во всех остальных же случаях суд может признать покупателя «добросовестным приобретателем» и оставить недвижимость за ним, в том числе, если выяснится, что законный собственник знал о продаже квартиры и не возражал против этого.

Соответственно обратным действием будет непризнание судом нового покупателя квартиры «добросовестным приобретателем», если он знал о всех ограничениях, но все равно приобрел желаемое имущество.

До 2020 года защита покупателя приобретаемой недвижимости была очень сложна, поскольку в законе присутствовала туманная формулировка, что владельца купленной недвижимости можно считать «добросовестный приобретателем», только если он принял “разумные и достаточные меры” по проверке законности сделки. Определить разумность и достаточность мер представлялось в каждом отдельном случае по-своему сложным и не всегда понятным процессом, а конечный результат никто не мог предсказать.

Все изменилось после введения определения «добросовестный приобретатель недвижимого имущества» – это покупатель квартиры, полагавшийся при ее покупке на данные выписки из ЕГРН (п.6, ст.8.1 ГК РФ). Причем бремя доказывания “недобросовестности” покупателя (т.е. факт того, что он якобы знал об отсутствии прав продавца на продажу квартиры) ложится на истца.

Достаточно ли для «гарантии добросовестности» иметь в бумажном или электронном виде выписку из ЕГРН? — спросите вы.

Выписка из ЕГРН – далеко не панацея, поскольку в ней содержаться сведения о недвижимости и ее собственнике, и то не всегда. Например, выписки на квартиры, права собственности на которые оформлены до 1998 г., вообще могут не содержать сведений о ее владельце.

Также в выписке, конечно же, вы не найдете сведений об имущественном положении продавца квартиры. Где гарантии, что продавец не находится на грани банкротства и избавляется от квартиры, чтобы её не забрали за долги? Однозначно, выписка таких гарантий не даст.

Поэтому критерий «добросовестности приобретателя» вырабатывается в каждом конкретном судебном процессе, с учетом всех обстоятельств дела. Как правило, учитываются такие факторы, как родственные, дружеские, служебные связи продавца и покупателя, прозрачность взаиморасчетов, соответствие цены рынку, публичность сведений о финансовых проблемах продавца квартиры (например, сведения о судебных процессах, размещенные в открытом доступе) и др.

Безусловно, в каждом случае тактику защиты добросовестного приобретателя должен вырабатывать профессиональный юрист – адвокат по недвижимости.

Ещё одна «болевая точка» на рынке вторичного жилья – истребование квартир у добросовестных приобретателей Департаментом городского имущества.

Совсем недавно для государственных структур был введен прямой запрет на истребование квартиры у добросовестного покупателя, но только по истечении 3-х лет с момента выбытия недвижимости из государственной или муниципальной собственности (п.4, ст.302 ГК РФ). Проще говоря, если покупатель приобрел приватизированную квартиру и владел ею более 3-х лет, то государственные структуры не смогут забрать ее обратно.

В этом случае приобретатель жилья считается добросовестным и за ним признается право собственности на квартиру с момента государственной регистрации.

Однако же, если срок владения составляет менее 3-х лет или предыдущим владельцем были не городские власти, а физическое лицо, суд также может истребовать квартиру и вернуть ее законному владельцу (п.3, ст.223, ГК РФ).

Как видите, вопрос добросовестности – отдельная юридическая практика, в которой возможны сотни различных нюансов и сложностей. Без помощи адвоката в вопросах «добросовестности приобретателя» можно просто запутаться и лишиться дорогостоящей недвижимости и денег.

Судебные процессы об истребовании квартир из чужого незаконного владения, оспаривании сделок купли-продажи являются очень сложными. Невозможно в рамках одной статьи рассказать, как решить все проблемы, возникающие при защите «добросовестных приобретателей» недвижимого имущества.

Если вы хотите одержать победу в суде, – не пренебрегайте юридической поддержкой, доверьте защиту вашего имущества адвокату по недвижимости с 15-ти летним стажем Олегу Сергеевичу Акинину.

Успехов в бизнесе! Стойкости и терпения!

Поделиться