И снова квартирный вопрос. История одного спора

И снова квартирный вопрос. История одного спора

О том, что покупка жилья на вторичном рынке — дело рискованное, известно всем.

Вполне добропорядочный покупатель «вторички» при неблагоприятном стечении обстоятельств может запросто остаться без квартиры и без денег. При этом с юридической стороны, по крайней мере, при первом приближении — все будет по закону.

Такие казусы чаще всего встречаются в делах о банкротстве физлиц. Проданная в период неплатежеспособности собственника-должника квартира впоследствии запросто может оказаться предметом судебного спора.

Точку в одном из таких дел недавно поставил Верховный Суд.

Выводы вышестоящего суда могут оказаться небезынтересны не только тем, кто планирует покупать жилье на вторичном рынке или оказался в аналогичной ситуации, но и риэлторам, работающим на рынке вторичного жилья.

Итак, суть квартирного вопроса такова.

В 2015 году москвичка В. И. приобрела квартиру на ул. Дмитрия Ульянова у М.Д. за 9.3 млн. рублей. А уже в 2017 году Арбитражный суд Москвы признал продавца квартиры М.Д. банкротом, и ввел в отношении его процедуру реализации имущества.

Получив сведения о продаже квартиры, финансовый управляющий должника подал иск а Арбитражный суд о признании сделки по отчуждению жилья недействительной.

По каким-то причинам счастливая, теперь уже в кавычках, покупательница квартиры не участвовала в рассмотрении спора в первой инстанции, и суд вынес решение о возвращении жилья в собственность должника – продавца квартиры М.Д. Другими словами, квартира вернулась к предыдущему владельцу без ведома нового собственника и была брошена на растерзание кредиторам должника.

После возвращения прежнему владельцу недвижимость была выставлена финансовым управляющим на торги, и в декабре 2018 года их победителем стал некий гражданин Д. Р.

Уже в конце декабря того же года победитель торгов Д.Р. вместе с представителями финансового управляющего нагрянули к ничего не подозревающей собственнице В.И., как вы понимаете далеко не для вручения рождественских подарков. В качестве «новогоднего презента» был подготовлен передаточный акт, по которому квартира должна была быть передана предприимчивому победителю торгов.

Однако самой хозяйки дома не оказалось, а победоносное шествие новоявленного хозяина квартиры и его спутников было остановлено бдительными соседями, давшим непрошеным гостям отворот-поворот. На всякий случай бдительные соседи вызвали наряд полиции и родственников хозяйки квартиры.

Тем не менее, фиаско с передачей квартиры по акту не помешало финансовому управляющему уже на следующий день после неудавшегося визита заключить с победителем торгов Д. Р. договор купли-продажи и формально подписать передаточный акт без фактической передачи жилья.

В свою очередь, узнавшая о непрошеных гостях хозяйка квартиры В.И., заручившись юридической помощью, начала штурмовать бастионы Фемиды.

Лиха беда начало — Девятый арбитражный апелляционный суд, или на юридическом жаргоне «Девятка», срок на подачу апелляции восстановил, жалобу законной собственницы квартиры удовлетворил, в признании сделки недействительной финансовому управляющему отказал. При этом судьи «Девятки» совершенно справедливо заметили: покупательница В.И. действовала добросовестно, жилье оплатила полностью, цена сделки соответствует рыночной, что дает ей полное право считать себя добросовестным приобретателем.

Казалось бы, справедливость восстановлена. Однако свойственная банкротным делам игра в «юридические шахматы» только начиналась.

Понятно, что протокол о результатах проведения торгов вместе с договором купли-продажи и передаточным актом формально являются основанием для госрегистрации перехода права собственности, чем команда «гроссмейстеров» во главе с финансовым управляющим не преминула воспользоваться. Так, в феврале 2019 года в ЕГРН появилась запись о праве собственности победителя торгов Д.Р.

Одновременно финансовый управляющий предъявил в Гагаринский районный суд Москвы иск к добросовестной приобретательнице квартиры В.И. о признании ее утратившей право пользования жилым помещением и выселении. Ссылался финансовый управляющий на то, что В.И. уже не является собственником жилья, при этом фактически пользуется квартирой без законных на то оснований, и отказывается передать ему ключи от квартиры. То есть, на юридическом языке — виндикация в чистом виде.

Тем временем конкурирующая команда «гроссмейстеров» разыграла свой вариант защиты Филидора. Оспорив в апелляции недействительность сделки, добросовестная покупательница квартиры В.И. подала иск в московский арбитраж о признании результатов торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи недействительными, прекращения права собственности на квартиру победителя торгов Д.Р., и возвращении себе статуса титульного собственника спорной квартиры.

К тому времени Фортуна была к команде финансового управляющего не столь благосклонна, и он терпит ряд неудач. Суд общей юрисдикции отказывает в удовлетворении требования финансового управляющего о признании В.И. утратившей права пользования квартирой. В свою очередь, арбитраж Москвы признает результаты торгов недействительными.

Здесь надо отдать должное Мосгорсуду, известного своим формальным подходом к рассмотрению подобного рода дел. В нашем случае, столичная Фемида встала на защиту добросовестного покупателя в непростой тяжбе. Судьи справедливо отметили: право собственности покупателя возникло на основании действительного договора в 2015 году, и утрачено им не было, как не было утрачено и право пользования квартирой. Немаловажным в контексте нашей истории представляется аргумент о том, что квартира из владения собственницы с момента ее приобретения не выбывала.

А вот позиция «Девятки» при рассмотрении апелляции финансового управляющего в споре о недействительности торгов демократичностью не отличалась: вышестоящая инстанция сочла, что торги могут быть признаны недействительными только в случае нарушения процедуры их проведения; в момент заключения договора купли-продажи квартира была включена в конкурсную массу, и определение Арбитражного суда Москвы о признании торгов недействительными отменила. Кассация позицию «Девятки» поддержала.

Итак, позиции фигур на виртуальной шахматной доске нашей банкротной баталии не давали явного преимущества ни одной из сторон спора: квартира перешла в собственность выигравшего торги Д.Р., но при этом суд общей юрисдикции добросовестную покупательницу В.И. выселить отказался; сами торги, хотя и не были признаны судом недействительными, но реализованная на этих торгах квартира не могла оказаться «под молотком» в принципе, так как судебный акт о недействительности сделки по продаже квартиры впоследствии был отменен.

Ясное дело, что добросовестную покупательницу В.И. такое положение дел устроить не могло, и она обратилась с жалобой в Верховный Суд.

Дело было передано для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда. Высшая судебная инстанция изучила дело, и рассудила с присущей ей прямолинейностью и логической последовательностью.

Во-первых, Коллегией Верховного Суда было справедливо отмечено, что право собственности прекращается только в случаях, перечисленных в законе, и таких случаев в рассматриваемом споре нет. Ошибочно вынесенный судебный акт, отмененный впоследствии, не может являться основанием для прекращения права собственности добросовестного покупателя. Следовательно, внесенные в ЕГРН сведения о прекращении права собственности на квартиру В.И. и о восстановлении права предшествующего собственника М.Д. являются недостоверными.

Также судьи справедливо отметили, что судебный акт о признании сделки недействительной был отменен, а значит, квартира не могла быть включена в конкурсную массу, и реализована на торгах финансовым управляющим.

Собственно в этих умозаключениях нет ничего выдающегося. Даже малосведущему в делах юридических человеку понятна логика здравого смысла.

А вот дальнейшие выводы суда могут быть интересны тем, чья практика так или иначе связана с оборотом недвижимости.

Например, служители Фемиды отказались считать победителя торгов Д.Р. добросовестным приобретателем. Какие же пороки увидел суд в действиях Д.Р.? Ведь если разобраться, он, как и любой покупатель недвижимости, полагался на достоверность сведений в ЕГРН. Но здесь судьи увидели другой изъян.

Победитель торгов Д.Р., заключили они, выехал вместе с финансовым управляющим на осмотр квартиры уже после проведения торгов, в то время, как прояви он должную осмотрительность до заключения сделки, с очевидностью бы понял, что владение квартирой осуществляет иное, чем указано в договоре купли-продажи, лицо. В таком случае, развивают мысль Верховные судьи, Д.Р. должен был понять порочность записи, содержащейся в ЕГРН.

Другими словами, судьи сочли действия Д.Р. не вписывающимися в рамки обычной житейской осмотрительности при заключении достаточно специфической в гражданском обороте сделки – покупки недвижимости должника на торгах. Формальной проверки сведений по документам и публичным реестрам при такого рода сделках – недостаточно. Необходимо осведомиться о фактическом положении дел: то есть, кто осуществляет право владения недвижимостью — сам собственник или другое лицо.

Второй существенный момент в выводах Верховного Суда касается правил о подписании сторонами договора купли-продажи недвижимости передаточного акта или, как еще его называют, — акта приема-передачи.
Авторитетные служители Фемиды напомнили, что основное обязательство продавца по договору купли-продажи – передать недвижимость покупателю, и оно считается исполненным только после фактической передачи имущества, подтвержденной подписанием передаточного акта. Кроме прочего, судьи разъяснили: передача недвижимости от продавца к покупателю – необходимое условие для государственной регистрации перехода права собственности. Если стороны договорились передать недвижимость после госрегистрации, то в договоре они должны прямо сослаться на это.

В рассматриваемом деле в договоре купли-продажи финансовый управляющий и победитель торгов Д.Р. не предусмотрели, что переход права собственности на квартиру не зависит от исполнения обязательства продавца передать недвижимость покупателю. Составленный ими в конце декабря 2018 г. передаточный акт был заведомо недостоверен: финансовый управляющий фактически не передавал квартиру, а победитель торгов Д.Р. фактически ее не принимал, так как квартирой все это время продолжала владеть В.И.
«А если необходимый элемент – передаточный акт был исключен из юридического состава сделки, – развивает мысль Судебная коллегия, – победитель торгов Д.Р. не приобрел право собственности на спорную квартиру».

Что же касается самих торгов, права законного собственника, по мнению судей, были нарушены не самим фактом их проведения и последующим заключением договора купли-продажи с Д.Р., а порочностью регистрации права собственности последнего.

Таким образом, Верховный Суд не согласился с позицией Девятого арбитражного апелляционного суда, отменившего решение о восстановлении права собственности на квартиру В.И., отметив, что удовлетворение такого иска могло восстановить статус-кво добросовестного приобретателя жилья.

К сожалению, к моменту рассмотрения дела Верховный Суд был лишен возможности своей властью вернуть статус титульного собственника добросовестному приобретателю. Дело в том, что сразу после истребования дела Верховным Судом, очевидно почуяв недоброе, победитель торгов Д.Р. произвел отчуждение квартиры третьему лицу, которое к участию в деле привлечено не было.

Прекрасно понимая, что с шахматной доски в лучших бендеровских традициях исчезла ладья, Судебная коллегия встала на защиту интересов законной собственницы, сведя на нет все старания новоявленных «комбинаторов». В резолютивной части решения Верховный Суд резюмировал, что право собственности у Д.Р. никогда не возникало, тем самым, совершенная им сделка по дальнейшему отчуждению квартиры фактически была поставлена вне закона. «Иное разрешение спора в данной ситуации, – отметили судьи, – не отвечало бы принципу эффективности судебной защиты».

Таким образом, Верховный Суд отменил неправосудные судебные акты нижестоящих инстанций, а требование о восстановлении в правах законного собственника счел подлежащим пересмотру в Арбитражном суде г. Москвы.

Успехов в бизнесе! Стойкости и терпения!

Поделиться