Выигран спор о праве давностного владельца на комнату

Выигран спор о праве давностного владельца на комнату

Истории с недвижимостью пестрят разнообразием сюжетов. Самые запутанные из них тянутся из девяностых, когда на рынке жилья царила полнейшая неразбериха. Неурегулированность законодательной базы после смены экономического устройства страны приводила к тому, что сделки с жильём проводились буквально «на коленке».

С отголоском тех времён мне довелось столкнуться в одном из дел.

Галина Михайловна Б. обратилась ко мне за юридической помощью. Она рассказала, что в 1992 году купила комнату в трёхкомнатной квартире у своей соседки. Ранее квартира была коммунальной, две комнаты занимала семья Галины Михайловны, а третью – соседка Римма Николаевна Ф. с двумя несовершеннолетними детьми.

В начале девяностых обе семьи приватизировали свои комнаты. Позже соседка вышла замуж и решила переехать к мужу в Архангельскую область. Галина Михайловна предложила выкупить у неё комнату, и та с радостью согласилась.

Договор купли-продажи заключали у нотариуса, там же произвели расчёт, после чего Римма Николаевна с новоиспечённым супругом уехала из Москвы. Вот только сделку Галине Михайловне зарегистрировать так и не удалось. Департамент муниципального жилья отказал в регистрации, сославшись на неправильно составленный договор: предметом купли-продажи, по мнению регистрирующего органа, должна быть комната, как индивидуально-определённый объект, в то время как в договоре была указана доля в праве собственности, соответствующая её метражу.

Документ вернули покупателю и рекомендовали обратиться к нотариусу, чтобы привести его в соответствие с требованиями департамента. Однако сделать это было уже невозможно: продавец уехала в другой регион, и связи с ней не было, ведь мобильные телефоны рядовым гражданам в то время были недоступны.

В подвешенном состоянии юридический статус жилья оставался на протяжении тридцати лет. Семья Галины Михайловны занимала всю квартиру, включая купленную комнату, в отсутствие так называемого титула, то есть зарегистрированного в законном порядке права собственности.

Неизвестно, чем бы завершилась эта история, если бы в начале 2023 года на пороге квартиры не появилась девушка. Она представилась дочерью Риммы Ф. – того самого продавца квартиры.

Девушка заявила, что намерена занять комнату, которая по закону якобы принадлежит её матери. В разговоре дочь бывшей владелицы обвинила мою клиентку в обмане, сказала, что та деньги её матери за комнату не отдала и потребовала с Галины Михайловны миллион рублей, чтобы «разойтись по-хорошему».

По понятным причинам новоиспечённую претендентку на жилую площадь вежливо попросили удалиться, после чего та отправилась к участковому, а затем в Росреестр. И если поход в полицию увенчался предсказуемым отказом в возбуждении уголовного дела, то регистрирующий орган принял документы на государственную регистрацию права собственности на спорную комнату.

Дело в том, что по данным ЕГРН комната имела статус «ранее учтённого жилья», при этом в архивных документах ДГИ г. Москвы собственником комнаты по-прежнему значилась Римма Николаевна Ф. в связи с тем, что договор купли-продажи так и не был зарегистрирован. Как ни парадоксально, Росреестр в августе 2023 года зарегистрировал право собственности на спорную комнату за человеком, продавшим её более тридцати лет назад.

После вышеописанных событий Галина Михайловна и обратилась ко мне за юридической поддержкой.

После правовой оценки ситуации было принято решение признать право собственности на комнату за Галиной Михайловной в порядке приобретательной давности. По закону, кто добросовестно, непрерывно и открыто владел и пользовался недвижимым имуществом не менее восемнадцати лет, может претендовать на признание за ним права собственности, как за давностным владельцем.

Именно покупатель комнаты – Галина Михайловна Б. с 1992 года оплачивала коммунальные услуги, производила ремонт, другим словами, несла бремя содержания помещения более тридцати лет. Были собраны и представлены в суд документы об оплате ЖКУ в течение последних двух десятилетий, а также сметы на работы и закупку стройматериалов в подтверждение неоднократного ремонта всей квартиры.

Опрошенные в судебном заседании соседи показали, что Галина Б. прошивает в квартире со своей семьёй более тридцати лет, и других жильцов, включая бывшую владелицу комнаты и её дочь, они за это время не видели.

Однако ключевым доказательством оказался сам договор купли-продажи, который Галина Михайловна сохранила с того далёкого времени. Согласно его условиям, продавец получил денежные средства за комнату, что подтверждалось собственноручной подписью Риммы Николаевны Ф. Вместе с тем, она хотя и не отрицала подпись на договоре, но утверждала, что подписывала пустой документ под влиянием обмана со стороны покупателя. Однако запрос в нотариальную контору, где находился на хранении архив, показал, что договор купли-продажи действительно был удостоверен нотариально, о чём внесена запись в реестр нотариальных действий за 1992 год.

Таким образом, был документально доказан факт заключения договора купли-продажи и его фактическое исполнение: продавцом были получены деньги, а комната перешла во владение и пользование покупателя. При этом покупатель беспрепятственно владел комнатой в течение срока приобретательной давности, а продавец за это время не предпринимал попыток оспорить заключённый договор и не заявлял свои права на спорное жильё.

Дав оценку обстоятельствам дела и оценив представленные сторонами доказательства, суд признал за моим клиентом право собственности на спорную комнату в порядке приобретательной давности.

Предлагаю юридические услуги по судебному разрешению споров о признании права собственности на квартиры, комнаты, жилую и нежилую недвижимость и жилищных правах. Задать вопрос и связаться со мной можно любым удобным способом: по WhatsApp, Telegram, электронной почте или телефону.

Успехов в бизнесе! Стойкости и терпения!

Поделиться