Победа в споре с ДГИ: квартира остаётся у добросовестного приобретателя

Победа в споре с ДГИ: квартира остаётся у добросовестного приобретателя

Иски Департамента городского имущества г. Москвы (ДГИ г. Москвы) к собственникам жилья – не редкость. Приобретая недвижимость на вторичном рынке, покупатели всегда сталкиваются с риском получить «нехорошую» квартиру. Нехорошую, конечно, в юридическом смысле. Недвижимость – объект пристального внимания мошенников и нечистых на руку людей. И от их недобросовестных действий не застрахован никто, даже самые осмотрительные граждане. И тогда законопослушным покупателям приходится отстаивать свои права на жильё в суде.

О том, как в одном из дел мне удалось доказать добросовестность покупателя квартиры, эта история.

Игорь Валерьевич С. – владелец крупной компании в области программного обеспечения осенью 2023 года решил приобрести квартиру для своей дочери в одном из престижных районов Москвы. Варианты подбирал долго, ориентировался на небольшое удаление от собственного жилья, относительно новый жилой фонд и близость к парковому пространству.

На одной из общеизвестных интернет-площадок Игорь С. нашёл подходящий вариант – двухкомнатную квартиру на Ленинском проспекте. В тот же день созвонился, ответил риелтор. Девушка рассказала, что в квартире живёт семья из трёх человек. Они приобрели её недавно в ипотеку, но не тянут большой ежемесячный платёж. Кроме того, квартира требует серьёзного ремонта, что для семьи, с учётом ипотеки, очень обременительно. Владелец решил продать квартиру и переехать с родителями в загородный дом в Области.

Договорились о просмотре на следующий день. Игорь Валерьевич решил осмотреть квартиру и познакомиться с продавцом лично. Слова риелтора соответствовали действительности: в квартире фактически проживала семья: отец, мать и сын. Проверил документы, всё совпадало: квартира была оформлена на сына — Владимира Н. около трёх месяцев назад. Банком-кредитором выступал Сбербанк, что само по себе придавало уверенности в юридической чистоте. По состоянию квартира действительно требовала значительных вложений.

У владельца на руках были все документы и по собственной сделке, и по сделке с предыдущим собственником. Из них следовало, что ранее квартира принадлежала некой девушке – Алле С., которая, в свою очередь, купила её у гражданки 1957 года рождения в июне того же года. Права собственности последнего владельца и его предшественников подтверждались выпиской из ЕГРН, какие-либо ограничения отсутствовали.

Рассмотрев все варианты, Игорь Валерьевич сделал выбор в пользу квартиры на Ленинском проспекте, так как она наиболее соответствовала его предпочтениям. Состояние не пугало, поскольку он изначально закладывал средства на ремонт. Перед заключением сделки купли-продажи решил повторно осмотреть квартиру и проверить документы. Квартира хотя и продавалась за последнее время несколько раз, но ни одна из сделок не вызывала подозрений.

Заключили договор залога, продавец получил одобрение банка-кредитора. Игорь Валерьевич настоял на сделке через сервис «Домклик» с расчётами по безотзывному аккредитиву для прозрачности расчётов. Сделка прошла без каких-либо нареканий, часть денег с аккредитива была перечислена банку, остаток – продавцу. Вскоре право собственности на квартиру было зарегистрировано за новым покупателем.

Как только Игорь Валерьевич получил выписку ЕГРН, где он был указан в качестве собственника, незамедлительно приступил к ремонту. Однако через месяц на пороге появились сотрудники полиции и вручили новому владельцу повестку о явке к следователю.

Из общения с правоохранителями выяснилось, что один из предыдущих владельцев – Алла С. купила квартиру в июне у женщины 1957 г.р., которая умерла месяцем ранее, в мае того же года. Другими словами, девушка заключала договор с умершим человеком. После объяснений в полиции об обстоятельствах покупки квартиры, Игорь Валерьевич, конечно, вернулся домой. И если его отношение к данному уголовному делу не вызывало сомнений, то судьба квартиры была под вопросом. Ведь она была объектом мошенничества, и в любой момент могла быть изъята.

Последствия не заставили себя долго ждать. Вскоре Игорь Валерьевич С. получил иск от Департамента городского имущества г. Москвы о признании сделок купли-продажи квартиры недействительными, требовании освободить квартиру и передать её Департаменту. Из иска следовало, что гражданка 1957 г.р.– собственник квартиры умерла в мае 2023 года, после чего неустановленные лица подделали документы и от её имени продали квартиру Алле С. Затем Алла С. продала квартиру Владимиру Н., у которого собственно мой клиент впоследствии её и приобрёл. Поскольку, по сведениям Департамента, умершая владелица квартиры была одинокой, то квартиру просили признать выморочным имуществом и передать в собственность города Москвы.

Понятно, что в случае удовлетворения иска Игорь С. оставался без квартиры и без денег, что и привело его ко мне за юридической поддержкой.

Было предложено противопоставить требованиям Департамента встречный иск о признании моего клиента добросовестным приобретателем квартиры.

Понятие «добросовестного приобретателя» даётся в статье 302 Гражданского кодекса. Оно означает, что потенциальный покупатель недвижимого имущества считается добросовестным, если при совершении сделки он полагался на данные государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Однако проверка данных ЕГРН перед покупкой не делает приобретателя недвижимости добросовестным автоматически. Закон и судебная практика выработали ряд подходов, закрепляющих за приобретателем жилья статус добросовестного. Так, лицо, вступающее в сделку, должно проявить разумную осмотрительность: не только проверить сведения, содержащиеся в ЕГРН, но и убедиться в признаках действительности сделки, по которой собственник приобрёл права на жильё.

Например, если покупатель заведомо знал о судебном споре или притязаниях других лиц на приобретаемую квартиру, он не будет считаться добросовестным.

В деле Игоря Валерьевича С. была выработана следующая правовая позиция: до совершения сделки покупатель предпринял все разумные и доступные ему, как участнику гражданского оборота, действия, направленные на проверку объекта недвижимости. В частности:

● до сделки ознакомился со сведениями в ЕГРН;
● убедился в отсутствии обременений и судебных споров;
● дважды до сделки произвёл осмотр жилого помещения;
● приобрел квартиру по рыночной цене;
● до заключения сделки проверил все правоустанавливающие документы и основания возникновения права собственности у продавца;
● предшествующая купля-продажа проведена с использованием кредитных средств ПАО Сбербанк, что давало основания полагаться на безупречность сделки.

Другими словами, покупатель проявил разумную осмотрительность при заключении договора купли-продажи, что даёт ему право считаться добросовестным.

Помимо этого, акцент был сделан на бездействие самого Департамента, не оформившего квартиру в разумный срок после получения сведений о смерти одинокого собственника. Данная позиция была основана на выводах Конституционного Суда РФ, изложенных в Постановлении от 22.06.2017 N 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца».

Оценив доводы сторон, суд признал моего клиента добросовестным приобретателем и отказал ДГИ г. Москвы в истребовании квартиры из чужого незаконного владения.

Таким образом, удалось отстоять права покупателя, доказав его добросовестность при совершении сделки купли-продажи квартиры на рынке вторичного жилья.

Получить юридическую консультацию по вашему делу вы можете, задав вопрос в окне обратной связи, в одном из мессенджеров WhatsApp или Telegram, а также по телефону.

Успехов в бизнесе! Стойкости и терпения!

Поделиться