Принудительный выкуп доли в квартире через суд
● Юридические услуги по принудительному выкупу доли в квартире через суд
● Какая доля признаётся незначительной?
● При каких условиях незначительная доля может быть выкуплена?
● Особенности иска о принудительном выкупе доли в квартире
● Практика по принудительному выкупу доли в квартире
В 2022 году законом введён запрет на сделки с долями, соответствующими менее шести квадратным метрам жилого помещения. Но так было не всегда, да и сейчас запрет на незначительные квадратные метры не распространяется на случаи приватизации и наследования жилых помещений.
В результате собственниками одной квартиры могут быть несколько людей, находящихся в дальнем родстве или не знающих друг друга вовсе. Пользоваться одной площадью чужим людям как минимум некомфортно, а зачастую попросту невозможно. Между ними происходят конфликты, превращающие их жизнь в сущий кошмар.
Бывают и другие ситуации. Один долевой собственник живёт в квартире, а другой – обладатель меньшей доли – не появляется, за жильё не платит, и его вещей в квартире нет. Конечно, можно смириться и жить дальше. Но рано или поздно встанет вопрос наследства или продажи квартиры, и проблему множественности владельцев придётся решать.
Долевые собственники могут договориться, и один выкупит меньшую долю другого. Однако что делать, если прийти к соглашению не удаётся?
В этом случае можно потребовать принудительного выкупа незначительной доли через суд с выплатой владельцу рыночной стоимости. Но выкупить незначительную долю или, как её иногда называют микродолю, в судебном порядке можно не всегда.
Предлагаю юридические услуги по принудительному выкупу доли в квартире через суд
1. Переговоры с владельцем незначительной доли о выкупе.
2. Обеспечение независимой оценки выкупаемой доли для подачи искового заявления.
3. Подготовка и подача документов в суд.
4. Представление интересов выкупающего собственника в суде.
5. Защита интересов владельца микродоли.
6. Оспаривание размера компенсации за незначительную долю.
Какая доля признаётся незначительной?
Чёткого определения незначительности доли в законодательстве нет. В каждом конкретном случае суд будет разбираться, является ли доля несущественной и можно ли её принудительно выкупить.
Для этого суд будет выяснять, имеется ли в квартире изолированное жилое помещение, соответствующее размеру доли собственника? Если такого помещения нет, доля признаётся незначительной.
Но небольшой размер доли ещё не причина для её принудительного выкупа.
При каких условиях незначительная доля может быть выкуплена?
Суд может разрешить принудительный выкуп доли в квартире, если установит совокупность трёх условий:
1) доля собственника незначительна;
2) не может быть реально выделена;
3) владелец микродоли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
В первую очередь суд будет выяснять, могут ли в квартире проживать все собственники, и не нарушит ли это права владельца большей доли?
Для этого суд установит, состоят ли обладатели жилья в родстве, какие отношения между ними сложились, можно ли выделить жилое помещение в натуре, оборудовав его отдельным входом, санузлом, и подвести к нему необходимые коммуникации. В последнем случае назначается судебная строительно-техническая экспертиза.
Второй вопрос, который суд исследует, имеет ли владелец микродоли существенный интерес в использовании квартиры?
Для ответа на него он разберётся, где фактически проживает владелец незначительной доли, и принадлежат ли ему на праве собственности другие жилые помещения?
Если будет установлено, что владелец незначительной доли обеспечен жилыми метрами, то суд может прийти к выводу об отсутствии у него существенного интереса в использовании спорной квартиры. Вместе с тем сам факт отсутствия у владельца микродоли иного жилья не препятствует принудительному выкупу. В этом случае претендующему на выкуп собственнику придётся доказать, что обладатель меньшей доли не заинтересован в сохранении спорных метров.
При оценке нуждаемости долевых собственников в использовании квартиры суд может принять во внимание возраст, состояние здоровья, профессиональную деятельность, наличие детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и другие обстоятельства.
По сути, на одну чашу весов будет поставлен интерес одного собственника в использовании всей недвижимости, а на другую – неудобства, которые причинит принудительный выкуп владельцу незначительной доли.
Суд удовлетворит требования о принудительном выкупе незначительной доли в квартире, придя к выводу, что жилое помещение не может быть использовано всеми собственниками для проживания, и защита права собственника, имеющего бо́льшую долю, возможна только путём принудительной выплаты владельцу меньшей доли денежной компенсации.
Особенности иска о принудительном выкупе доли в квартире
Иск о принудительном выкупе доли подаётся в суд по месту нахождения жилого помещения. Кроме государственной пошлины, истцу придётся приложить к иску платёжный документ о внесении на депозитный счёт суда суммы компенсации за выкупаемую долю. Если этого не сделать, иск оставят без движения до устранения нарушения.
Сумма компенсации определяется по номинальной стоимости доли в праве собственности ответчика. Это означает, что суд определит выплату как произведение рыночной стоимости всей квартиры и размера выкупаемой доли. Рыночная стоимость квартиры определяется по результатам независимой экспертизы. Например, по результатам оценки цена жилья составила 12 000 000 р. Размер компенсации за ¼ долю в этом случае будет 3 000 000 р., без учёта снижения стоимости по сравнению с полным правом собственности.
Таким образом, до подачи иска в суд необходимо обратиться к независимому оценщику, который составит отчёт об оценке. Заверенная копия отчёта должна быть приложена к иску.
Чтобы было понятно, в каких случаях суд принимает решение о принудительном выкупе доли в квартире, приведу примеры из судебной практики.
Практика по принудительному выкупу доли в квартире
Пример 1.
Несовершеннолетним по наследству перешли доли в праве собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 54 кв. м., по 5/12 каждому. Другому владельцу принадлежала 1/6 доли. Законный представитель несовершеннолетних обратился в суд с требованиями о признании 1/6 доли незначительной, принудительном выкупе с выплатой компенсации, прекращении права собственности ответчика на незначительную долю.
Суд удовлетворил требования, поскольку пришёл к выводу, что в квартире, состоящей из двух комнат жилой площадью 18 кв. м. и 14 кв. м., отсутствует изолированное жилое помещение, соответствующее доле ответчика. В то же время на долю несовершеннолетних приходится 84% жилой площади квартиры. Выделить долю в натуре, исходя из характеристик квартиры, не представляется возможным; членами одной семьи истцы и ответчик не являются, их совместное проживание невозможно. Ответчик в квартире не живёт и не имеет существенного интереса для её использования.
Пример 2.
Истец обратился в суд с требованием о принудительном выкупе доли с выплатой компенсации, прекращении права собственности ответчика на незначительную долю. Во время разбирательства дела было установлено, что ответчик в порядке наследования приобрёл право собственности на ¼ долю в двухкомнатной квартире общей площадью 45 кв. м. Истцу принадлежит ¾ в праве собственности на спорное жильё.
Суд удовлетворил иск, указав, что долевые собственники членами одной семьи не являются, между ними сложились конфликтные отношения. На долю ответчика приходится всего 7,4 кв. м. жилой площади, при этом изолированное помещение с такой площадью в квартире отсутствует. Таким образом, совместное использование квартиры всеми собственниками по её прямому назначению невозможно; ответчику на праве общей долевой собственности принадлежит другое жилое помещение, где он зарегистрирован и проживает. Следовательно, ответчик не имеет существенного интереса в использовании спорной квартиры.
Пример 3.
Наследники – сыновья умершего – получили в наследство однокомнатную квартиру, общей площадью 38 кв. м., жилой — 19 кв. м. Один из наследников претендовал на получение всей квартиры в единоличную собственность, готов был выплатить брату денежную компенсацию за его долю. Свои требования он мотивировал тем, что с момента приобретения родителями спорной квартиры в 2005 году, бремя её содержания легло на него, в данной квартире за его счёт был сделан ремонт, приобретены мебель и техника. Указал также, что квартира является его единственным местом жительства.
Суд пришёл к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований. Служители Фемиды не согласились с позицией истца, отметив, что указание на единственное жильё является искусственно созданным, поскольку в момент предъявления иска истцом произведено отчуждение другой квартиры площадью 60.4 кв. м. Кроме того, суд не согласился с доводами истца, что спорная квартира является неделимой, поскольку в силу закона доли в спорной квартире определены, права истца и ответчика на неё являются равными. Судьи напомнили, что в силу ст. 209 Гражданского кодекса только собственник вправе владеть и распоряжаться своим имуществом. Суд признал нуждаемость обоих собственников в использовании спорной квартиры и отказал в иске.
Как видно из приведённой практики, суды в одних случаях удовлетворяют иски о принудительном выкупе доли, а в других – отклоняют требования. Немаловажным является и вопрос о размере компенсации. Ведь не всегда выкупающий долю собственник предлагает адекватную цену. Разрешить возникшие споры о принудительном выкупе доли в квартире или комнате поможет адвокат по недвижимости.
Вы можете получить консультацию по принудительному выкупу доли в праве собственности, оставив заявку на сайте, написав в мессенджере WhatsApp или Telegram, либо позвонить по телефону.

Автор статьи:
Адвокат Олег Сергеевич Акинин
При обращении к адвокату конфиденциальность личной и семейной тайны, а также любых сообщённых сведений гарантирована статьёй 8 Федерального закона от 31.05.2002 N 63-ФЗ "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации".
Успехов в бизнесе! Стойкости и терпения!
Поделиться