ДГИ подал в суд: как отстоять квартиру?
На практике мне часто приходится сталкиваться с судебными спорами собственников жилья с Департаментом городского имущества города Москвы (ДГИ г. Москвы).
Как правило, они касаются признания квартиры выморочным имуществом и истребования её из владения собственника в пользу города. Застраховаться от покупки квартиры «с сюрпризом» практически невозможно. Покупка недвижимости на рынке вторичного жилья всегда сопряжена с рисками, и даже самый осмотрительный риелтор не в силах распознать скрытые пороки объекта.
Что делать, когда после покупки долгожданных квадратных метров у вас на пороге появляются сотрудники полиции, или вы получаете повестку в суд?
Основываясь на опыте судебных споров с ДГИ г. Москвы, я расскажу, как защитить свою собственность.
Квартиры часто становятся объектом мошенничества, особенно когда их владельцы – одинокие пожилые люди. Факт неправомерных действий может вскрыться спустя месяцы или даже годы. За это время квартира может быть несколько раз перепродана и оказаться во владении добросовестного покупателя. По закону такое жильё всё равно считается выморочным, то есть принадлежащим городу Москве. В этом случае Департамент будет защищать имущественные интересы города и обратится в правоохранительные органы и в суд.
Если вы добросовестный покупатель, и у вас на пороге появились сотрудники полиции, не стоит паниковать. Нужно собрать все документы на покупку недвижимости и написать объяснения, где и при каких обстоятельствах вы приобрели жильё. Законопослушного приобретателя претензии правоохранителей не коснутся.
С иском сложнее. От притязаний ДГИ на квартиру вам придётся защищаться в суде. Как это сделать правильно, я расскажу подробнее.
В первую очередь вам необходимо ознакомиться с материалами судебного дела и узнать, какие претензии предъявляет Департамент, и на чём их основывает. Требования могут касаться оспаривания сделок по переходу права собственности на квартиру, признания жилого помещения выморочным имуществом и истребовании его из незаконного владения титульного собственника.
В этой ситуации лучшее средство защиты – это нападение. Речь, конечно, о юридических действиях. Необходимо предъявить Департаменту встречный иск о признании вас добросовестным покупателем.
Добросовестный владелец – это не характеристика человека, а юридический термин. Он предполагает оценку поведения покупателя при совершении сделки. Закон говорит, что приобретатель должен проявить разумную осмотрительность при покупке недвижимости. И если суд убедится, что со стороны покупателя сделано всё для проверки юридической чистоты объекта, в этом случае он будет признан добросовестным владельцем, а иск Департамента будет отклонён.
Какие доводы можно использовать, и какие доказательства предъявить в суд, чтобы доказать добросовестность?
Аргумент первый.
Публичный реестр недвижимости на момент сделки не содержал сведений об ограничениях в отношении квартиры. В качестве доказательства можно представить выписку из ЕГРН на дату купли-продажи или по состоянию незадолго до сделки, с отсутствием отметок об обременении и судебных спорах.
Аргумент второй.
Покупке жилья предшествовала проверка всех правоустанавливающих документов продавца на квартиру. В подтверждение можно представить копии документов по предыдущей сделке: договор купли-продажи, акт приёма-передачи, платёжные документы об оплате квартиры.
Аргумент третий.
До сделки вы осмотрели квартиру, убедились в том, что в ней проживает непосредственно продавец (его семья), поговорили с соседями, и те подтвердили увиденное вами лично. Доказать ваши слова в суде можно видеосъёмкой на телефон, перепиской, где вы договариваетесь о просмотре жилья, свидетельскими показаниями соседей, консьержа.
Аргумент четвёртый.
Заключённая вами сделка действительна во всём, за исключением того, что вам не было известно и при должной бдительности не могло быть известно на момент её совершения. В обоснование тезиса необходимо представить суду полный пакет документов купли-продажи. Ключевым фактором является приобретение жилья на рыночных условиях с подтверждённой оплатой. Для этого рекомендую сделать независимую ретроспективную оценку рыночной стоимости квартиры на дату сделки и предоставить её в суд.
Аргумент пятый.
В случае покупки недвижимости с использованием кредитных средств банк проверяет документы продавца и сам объект. Кроме того, при выдаче ипотеки страхуются имущественные и личные интересы. Другими словами, одобрение банка и страховщиков наделяет вас дополнительными гарантиями юридической чистоты объекта.
Перечисленные доводы – общие и далеко не исчерпывающие. Чтобы найти релевантные средства защиты, необходимо изучить обстоятельства дела, сам иск и доказательную базу. Это поможет подобрать критерии добросовестности и отстоять недвижимость в споре с ДГИ.
Получить консультацию по судебным спорам с ДГИ г. Москвы и обратиться за юридической поддержкой можно, оставив заявку на сайте, через мессенджер WhatsApp или Telegram, либо по телефону.

Автор статьи:
Адвокат Олег Сергеевич Акинин
При обращении к адвокату конфиденциальность личной и семейной тайны, а также любых сообщённых сведений гарантирована статьёй 8 Федерального закона от 31.05.2002 N 63-ФЗ "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации".
Успехов в бизнесе! Стойкости и терпения!
Поделиться