Суд по реновации

Суд по реновации: как получить равноценное жильё, дополнительные метры или справедливую компенсацию

Программа московских властей по переселению москвичей в благоустроенные квартиры стартовала в 2017 году и получила название «Реновация жилищного фонда в городе Москве».

Согласно программе, собственники и наниматели жилых помещений в результате переселения должны получить равнозначное жильё или равноценное денежное возмещение, а через Московский фонд реновации жилой застройки также вправе приобрети за доплату квартиры большей площади либо несколько квартир.

В свою очередь, собственники коммерческой недвижимости вправе претендовать на равноценное помещение или денежное возмещение, включающее убытки и упущенную выгоду.

Департамент городского имущества (ДГИ г. Москвы) в рамках программы реновации обязан предоставить собственникам равнозначное жильё, что подразумевает:

1) не меньшую жилую площадь и число комнат;
2) бо́льшую общую площадь;
3) улучшенную отделку и благоустроенную территорию;
4) расположение МКД в том же районе г. Москвы.

Предоставление жилья в другом районе допускается только с письменного согласия собственника или нанимателя и членов его семьи.

Однако ДГИ г. Москвы использует законодательные пробелы и по-своему трактует правила переселения жильцов многоэтажек, в результате чего положенные квадратные метры или справедливую компенсацию жителям столицы приходится отстаивать в суде.

Наиболее часто споры возникают из-за отсутствия у нанимателей жилых помещений ордеров и распоряжений о предоставлении дополнительных комнат. Как правило, найти или восстановить правоустанавливающие документы 60-х, 70-х гг. невозможно, что становится поводом для занижения Департаментом параметров предоставляемой жилплощади.

Взамен утраченного ордера на вселение и распоряжения органа исполнительной власти законность владения квадратными метрами можно подтвердить ЕЖД и копией ФЛС. Однако этого недостаточно. Важно доказать в суде, что в момент предоставления дополнительных квадратных метров наниматель имел на них право в соответствии с действовавшим в тот момент Жилищным кодексом РСФСР, например, имел право на получение смежной неизолированной комнаты или освободившейся отдельной комнаты.

Законом не предусмотрен выбор собственниками и нанимателями конкретных квартир, они могут либо согласиться с предложенным вариантом, либо отказаться от него. При этом отказ не должен быть произвольным, он должен быть основан на законе. В противном случае Департамент обратится в суд с иском о выселении.

В суде собственник или наниматель должен доказать, каким именно условиям, перечисленным в ч. 1, 2 ст. 7.3 Закона № 4802-1; ч. 1, 2 ст. 4 Закона г. Москвы № 14; п. 4.3 Программы реновации; п. 2 Постановления Правительства Москвы от 15.04.2022 № 589-ПП не отвечает жилое помещение, предложенное по программе реновации.

Судебная практика исходит из того, что программа реновации не преследует цель улучшения жилищных условий. Её цель — переселение жильцов в равноценное жильё в новостройках. Тем не менее закон позволяет собственникам и нанимателям получить дополнительную площадь или квартиру.

Например, вместо комнаты в коммунальной квартире в качестве равнозначного жилого помещения предоставляется отдельная квартира (ч. 10 ст. 7.3 Закона № 4802-1; ст. 5 Закона г. Москвы № 14).

Несмотря на это, ДГИ г. Москвы может отказать нанимателю в предоставлении отдельного жилья, если комнату он получил на основании ордера, а другие жильцы вселены в качестве членов его семьи и впоследствии получили освободившиеся комнаты в коммунальной квартире. Для получения нескольких квартир в этом случае нужно доказать, что комнаты были предоставлены по разным основаниям и жильцы членами одной семьи не являются.

С письменного согласия собственника или нанимателя, которые занимают четыре и более комнат, им может быть предоставлено несколько жилых помещений. В совокупности они должны соответствовать установленным требованиям к равнозначным жилым помещениям.

Кроме того, собственники жилых помещений вправе приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) с бо́льшим числом комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилые помещения (ч. 24 ст. 7.3 Закона № 4802-1).

Собственники нежилых помещений в МКД и в пределах КРТ при реализации программы реновации сталкиваются с необоснованным занижением суммы возмещения за изымаемую недвижимость. Чтобы оспорить размер выплаты и добиться справедливой компенсации, возмещения убытков, включая упущенную выгоду, необходимо мотивированно опровергнуть результаты оценки, представленной Департаментом. Для этого требуется указать на ошибки в проведённом исследовании. Как правило, это рандомный подбор оценщиком объектов-аналогов, неверное применение корректировок и понижающих коэффициентов. Это позволит добиться в суде назначения независимой оценочной экспертизы и получить возмещение на рыночных условиях.

Защищать права в суде можно самостоятельно, но не нужно забывать, что массив законодательства по реновации даёт Департаменту правовые преимущества, а репертуар возможностей для оспаривания решений московских властей собственниками и нанимателями значительно скромнее. Консультация юриста (адвоката) по реновации позволит выбрать оптимальный способ защиты, получить преимущество в суде и добиться справедливого исхода спора. Это будет достигнуто благодаря знанию устоявшихся правовых позиций по этой категории дел, ретроспективному анализу жилищного законодательства и сбору необходимой доказательной базы.

Обращение за юридической поддержкой позволит:

1) доказать право на дополнительные комнаты или несколько квартир;
2) добиться выплаты рыночной стоимости за жилое помещение;
3) получить максимальное возмещение, включая убытки и упущенную выгоду, при изъятии коммерческой недвижимости.

Вы можете обратиться за консультацией и юридической поддержкой в случае спора с ДГИ г. Москвы по вопросам реновации, заполнив форму обратной связи на сайте, по телефону или через мессенджеры WhatsApp или Telegram.

Успехов в бизнесе! Стойкости и терпения!

Поделиться