Споры долевых собственников

Споры долевых собственников

Более девяноста процентов жилья в России находится в долевой собственности. Это значит, что в подавляющем большинстве случаев квартирами владеют двое и более собственников, которым каким-то образом необходимо ужиться вместе либо решить судьбу собственной доли в праве на квартиру.

Из этого материала вы узнаете, какие ситуации чаще всего приводят долевых собственников в суд, познакомитесь с некоторыми способами решения спорных вопросов с долями, а также узнаете, к чему приводят конфликты долевых собственников квартир, если в дело не привлечён адвокат.

Содержание

● Споры бывших супругов – долевых собственников
● Спор об увеличении доли одного из долевых собственников
● Споры, связанные с продажей доли одним из долевых собственников
● Споры, связанные с незначительными долями
● Живые примеры споров долевых собственников и их последствия

Долевая собственность на недвижимость может возникнуть в результате приватизации квартиры несколькими жильцами, раздела общей совместной собственности супругов при разводе, при наследовании, а также в случае приобретения недвижимости несколькими собственниками одновременно.

Каким бы образом долевая собственность не возникла, собственники должны сами решить, как они будут пользоваться недвижимостью, а если им договориться не удалось – спор долевых собственников разрешит суд.

Какие ситуации приводят к спорам долевых собственников.

Споры бывших супругов – долевых собственников

Наиболее типичный случай – раздел общей совместной собственности супругами. Очевидно, что после развода бывшие супруги не могут жить вместе в одной квартире, а раздел недвижимости неминуемо приводит к возникновению долевой собственности. Редко бывшим спутникам жизни удается решить судьбу общей квартиры мирным путем, чаще за них это делает суд.

Целесообразнее обратиться к адвокату еще на стадии раздела имущества. Адвокат подскажет, как увеличить супружескую долю в праве собственности на квартиру, и тогда склонить бывшего супруга или супругу к продаже доли будет значительно проще.

Если же раздел квартиры произведён в равных долях, бывшие супруги могут:

● продать квартиру и поделить деньги соответственно долям;

● сдавать квартиру внаем и делить между собой арендную плату;

● договориться о порядке пользования, например, бывшая жена с детьми остается проживать в квартире, при этом выплачивает компенсацию за пользование частью квартиры бывшему супругу;

● подписать соглашение о передаче доли супруга в счет исполнения алиментных обязательств.

Правильно произвести раздел недвижимости, определить супружескую долю с учетом интересов клиента и найти наиболее выгодный вариант распоряжения долей в недвижимом имуществе поможет адвокат жилищной и семейной практики.

Спор об увеличении доли одного из долевых собственников

Один из долевых собственников может требовать увеличения своей доли в недвижимом имуществе, если он с согласия других собственников осуществил значительные вложения в объект недвижимости: сделал за свой счет капитальный ремонт, произвел реконструкцию и т.д. Если собственники недвижимости не согласны перераспределить доли с учетом произведенных вложений одного из них, спор долевых собственников будет решаться в суде.

Однако следует помнить, что ремонт, перепланировка, увеличение площади, за счет которых квартира стала стоить дороже, должны быть произведены с согласия всех собственников жилья, иначе суд откажет в иске. Исключение составляют случаи, когда ремонт недвижимости вызван необходимостью, а другие собственники отказались принимать финансовое участие в приведении жилья в пригодное состояние.

Споры, связанные с продажей доли одним из долевых собственников

Когда долевым собственникам не удается договориться о порядке владения и пользования квартирой или другой недвижимостью, довольно часто один из владельцев пытается продать свою долю. В такой ситуации собственник обязан предложить выкупить свою долю другим владельцам. И только после их отказа или неполучения ответа в установленный законом срок, он вправе произвести отчуждение принадлежащей ему доли любому, кто захочет ее купить. Нередко продавцы долей в праве на недвижимость пытаются обойти правила о приоритетной покупке через договор дарения, так как при безвозмездном отчуждении предлагать долю другим собственникам не нужно. Или продают долю по более низкой цене, чем та, которую предлагали другим участникам собственности.

Прикрытие продажи договором дарения недопустимо, но доказывать притворность сделки в суде придется вам, если ваши интересы пострадали в результате ее совершения.

Адвокат по недвижимости поможет собрать доказательную базу и признать недействительность притворного договора, а также перевести права и обязанности покупателя на собственника, чье приоритетное право покупки доли в квартире было нарушено.

Споры, связанные с незначительными долями

Еще одна проблемная сторона долевой собственности – так называемые незначительные доли или микродоли. Избежать судебных тяжб в подобных спорах долевым собственникам случается редко.
Например, как поступить преемнику, унаследовавшему 1/16 доли в двухкомнатной квартире, где уже проживают несколько собственников: родители и их взрослое чадо со своей семьей. Очевидно, что конфликт неизбежен, и решать, кому из долевых собственников жить в квартире, придется в суде.

В подобной ситуации и других спорных случаях с незначительными долями существует несколько вариантов решения проблемы, приведу некоторые из них:

● продажа незначительной доли другим собственникам квартиры;

● принудительный выкуп ничтожной доли через суд;

● выплата владельцу незначительной доли компенсации за пользование частью квартиры, соответствующей его доле;

● продажа или дарение микродоли третьим лицам;

● определение порядка пользования жилым помещением в судебном порядке.

Любой из перечисленных вариантов таит в себе подводные камни, известные только практикующему адвокату.

Например, что делать, если собственники уклоняются от получения уведомления о продаже доли. Или можно ли через суд заставить собственника продать незначительную долю. Для юридически правильного ответа на эти и другие вопросы требуется изучение именно вашей ситуации, чтобы не допустить ошибки.

По общему правилу выплата собственниками компенсации владельцу незначительной доли с последующим прекращением его права собственности на квартиру возможна при одновременном соблюдении следующих условий:

● владельцем незначительной доли заявлено требование о выделе в пользование жилого помещения в квартире;

● выдел в пользование отдельного жилого помещения не возможен;

● владелец микродоли не имеет существенного интереса в использовании квартиры.

Если вы владелец незначительной доли, и вам незаконно препятствуют в реализации ваших прав, или вы мажоритарный долевой собственник, и вам необходимо решить спор с обладателем незначительной доли в праве собственности на недвижимость, обращение к адвокату по недвижимости будет способствовать поиску наиболее оптимального и экономически выгодного решения спора долевых собственников.

Живые примеры споров долевых собственников и их последствия

Нежелание долевых собственников привлечь для разрешения спора адвоката открывает простор для деятельности черных риэлторов, «профессиональных соседей» и различного рода аферистов. В результате в новостных сюжетах мы часто слышим про рейдерские захваты квартир, бытовые драки с криминальным исходом и прочие малоприятные происшествия. Первопричинами криминальных историй часто служат споры долевых собственников, а точнее их нежелание вовремя между собой договориться.

Приведу несколько типичных примеров того, как нежелание договориться, или решить спор, прибегнув к помощи профессионального юриста – адвоката по недвижимости, привело долевых собственников к утрате дорогостоящего жилья.

Личная неприязнь, возникшая между родственниками – собственниками московской «трешки», заставила одного из них, кому не было житья от назойливых соплеменников, принять решение о продаже своей доли. Надо ли говорить, что несговорчивые родственники проигнорировали уведомление о продаже доли, направленное им по почте, и в итоге доля была продана вполне добропорядочному на вид гражданину по цене значительно ниже рыночной, как чаще всего случается в подобных ситуациях. Как впоследствии выяснилось, под личиной мирного покупателя скрывался квартирный рейдер, впоследствии превративший жизнь проживавших в квартире родственников в кромешный ад. Результат этой истории таков: все собственники лишились «трешки» в престижном районе Москвы, причем каждый из них получил за свою долю не более сорока процентов ее реальной рыночной стоимости.

Другой, не менее заурядный пример. У разводящихся супругов в браке была куплена двухкомнатная квартира, причем ипотека была оформлена на супругу, которая в то время получала приличную «белую» зарплату. Супруг сразу заявил, что после развода он намерен остаться проживать в квартире, так как другого жилья у него нет. У супруги же, с которой оставался ребенок, также не было другого жилья, но проживать в одной квартире с бывшим избранником было для нее неприемлемым. Супруги так и не смогли договориться о разделе недвижимости мирным путем, квартира была поделена судом в равных долях, но кредит за квартиру никто из бывших супругов платить не хотел, считая, что это обязанность другого собственника. В итоге банк обратился в суд и обратил взыскание на квартиру, оставив несговорчивых супругов ни с чем.

У этих и других споров долевых собственников есть вполне конкретные решения, и обратись их участники к адвокату по недвижимости своевременно, – финал был бы куда счастливее!

Адвокат Олег Сергеевич Акинин ведет практику жилищного права на протяжении более 15 лет и готов обеспечить ваши интересы в споре долевых собственников во внесудебном порядке и в суде с оптимальным результатом.

Успехов в бизнесе! Стойкости и терпения!

Поделиться