Оспаривание сделок с недвижимостью

Оспаривание сделок с недвижимостью

Оспаривание сделок с недвижимостью – это один из способов восстановления нарушенных прав одной из сторон сделки – продавца, покупателя недвижимого имущества или другого лица, чьи интересы затронуты сделкой, в судебном порядке.

Если любая сделка, будь то: договор купли-продажи, залог, дарение, мена, пожизненная рента и др. не соответствует требованиям закона и нарушает ваши интересы, вы вправе оспорить такую сделку в суде.

Однако оспаривание сделок с недвижимостью – довольно незаурядная юридическая задача, требующая специальных знаний и практических навыков ведения этой непростой категории судебных дел. Сложно описать все нюансы, с которыми можно столкнуться в процессе оспаривания той или иной сделки с недвижимостью.

Но все же, если после покупки квартиры, нежилого помещения или загородного дома у вас возникла проблема, не лишними будут представления о том, в каких ситуациях сделка с недвижимостью может быть оспорена, а в каких случаях свои права нужно отстаивать другими способами.

Итак, если при совершении сделки с недвижимым имуществом были допущены нарушения закона, то ее можно оспорить в судебном порядке.

Какие же причины могут служить основанием для оспаривания сделок с недвижимостью

● продавец на момент сделки не являлся законным владельцем объекта недвижимости;

● у доверенного лица или законного представителя продавца или покупателя отсутствовали полномочия на совершение сделки;

● продавец или покупатель в момент совершения сделки не обладали полной дееспособностью;

● одна из сторон сделки находилась в болезненном состоянии, которое не давало ей понимать значение своих действий или руководить ими;

● при совершении сделки была применена угроза или физическая сила;

● совершено мошенничество или одна из сторон злоупотребила доверием другой;

● недвижимость несовершеннолетнего продана без согласия законных представителей и органа опеки.

Важно: признать сделку недействительной могут не только участники сделки, но и другие лица, если сделка нарушает их права. Например, один из супругов, в период брака которых, приобретена квартира, но при этом оформлена на имя другого супруга, может оспорить сделку по распоряжению квартирой, совершенную без его согласия.

Если же вы участник долевой собственности в праве на квартиру или другой объект недвижимости, и другим долевым собственником нарушено ваше преимущественное право покупки доли, вы должны заявить иск о переводе на вас прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи. В удовлетворении иска о признании сделки по отчуждению доли недействительной суд вам откажет.

Однако в похожей ситуации, когда долевой собственник отчуждает долю в обход требования закона о преимущественном праве покупки, заключив договор дарения, вы вправе требовать признания такого договора недействительным, т.е. притворным, прикрывающим собой, по сути, договор купли-продажи.

Не лишним будет упомянуть, что успех оспаривания сделок с недвижимостью во многом зависит от поведения сторон сделки, точнее, от добросовестности их поведения. Так, иск о недействительности сделки не будет удовлетворен, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на ее действительность.

Например, требования покупателя квартиры о признании договора купли-продажи недействительным могут быть отклонены судом на основании того, что после покупки квартиры он в нее вселился, завес свои вещи, оплачивал коммунальные услуги, продолжительное время не оспаривал законность сделки. Другими словами, вел себя так, что другая сторона сделки не сомневалась в отсутствии у покупателя каких-либо претензий к юридической чистоте сделки или качествам самого объекта недвижимости.

Возможна и другая ситуация, в которой суд может признать недобросовестность одного из ее участников. Это произойдет, когда выяснится, что участник сделки знал или должен был знать об основаниях недействительности сделки, но все равно заключил ее.

В качестве примера можно привести следующую ситуацию.

Потенциальный покупатель квартиры проверяет документы: видит в выписке из домовой книги, помимо собственника, других зарегистрированных лиц. Продавец заверяет, что это его родственники, и они непременно выпишутся, как только квартира будет продана.

Не убедившись в отношении проживающих лиц к квартире, продавец и покупатель заключают договор купли-продажи с условием об обязательной выписке зарегистрированных жильцов. Впоследствии выясняется, что один из родственников продавца ранее отказался от приватизации квартиры в пользу последнего, и теперь имеет право пользования жилой площадью на протяжении всей жизни.

Такая сделка будет признана недействительной по иску заинтересованного лица, т.е. жильца квартиры, в той части, в какой ущемляет его право на пожизненное пользование жильем. При этом иск покупателя о признании договора купли-продажи недействительным без надлежащей юридической поддержки, вероятнее всего, будет отклонен, поскольку покупатель не выяснил действительное отношение всех зарегистрированных лиц к заключаемой сделке, хотя проявляя должную осмотрительность, должен был это сделать.

Другими словами, если бы наш покупатель не был столь беспечен, он непременно бы узнал, что один из жильцов не участвовал в приватизации, хотя имел на это право, отказался в пользу другого члена семьи, и теперь по закону за ним сохраняется право проживать в квартире, даже несмотря на смену собственника.
Эта ситуация лишний раз показывает насколько в вопросах оспаривания сделок с недвижимостью важно обратиться к хорошему специалисту – адвокату, который поможет разобраться со всеми тонкостями в вопросах оспаривания сделок.

Важно: при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. То есть, в случае признания договора купли-продажи любой недвижимости, например нежилого помещения, недействительным к продавцу возвращается право собственности на недвижимость, а покупателю должны быть возвращены деньги.

Этот юридический механизм очень часто используется при оспаривании сделок с недвижимостью в делах о банкротстве граждан. Если продавец совершил сделку по распоряжению недвижимостью в период неплатежеспособности, финансовый управляющий после возбуждения дела о банкротстве может оспорить отчуждение объекта, чтобы вернуть дорогостоящий актив в конкурсную массу, а затем, продав его с торгов, распределить деньги между кредиторами должника.

Для покупателя подобная ситуация может закончиться критически: ведь в случае удовлетворения иска, его право собственности на квартиру или другой объект будет прекращено, а деньги вернуть получится едва ли, т.к. продавец – банкрот.

В этой ситуации требуется серьезная юридическая защита, обеспечить которую может только настоящий профессионал.

В завершении перечислю наиболее распространенные основания, позволяющие оспорить сделку с недвижимостью и признать ее недействительной

Недействительность сделки, нарушающей требования закона – здесь все просто, что напрямую противоречит требованиям закона, делает сделку недействительной.

Недействительность мнимой и притворной сделок. Сделка будет считаться мнимой, если она совершена только для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Например, продажа квартиры, при которой фактическим владельцем остается прежний собственник. Очень распространенная ситуация, когда должник пытается избежать преследований кредиторов.

Притворная сделка совершается с целью прикрытия совсем другой сделки, что тоже делает ее недействительной. Примером будет дарение доли в праве общей собственности, с целью уйти от необходимости соблюдать преимущественное право.

Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным либо ограниченным судом в дееспособности. Если гражданин в момент совершения сделки имел психические расстройства, не позволяющие ему осознавать ее значение и юридические последствия, то она признается ничтожной.

Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним. От имени несовершеннолетних сделки заключают их законные представители – родители, усыновители, опекуны, но не иные родственники или третьи лица, если иное прямо не предусмотрено законом.

Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления. В качестве примера можно привести сделку по распоряжению долей в праве собственности несовершеннолетнего, совершенную без распоряжения органов соцзащиты населения (органов опеки и попечительства).

Совершение сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено. К примеру, сделка с недвижимостью, на которую судебным приставом-исполнителем был наложен арест.

Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими. Это сделка отличается от сделки совершенной недееспособным лицом, потому что в данном случае один из ее участников хотя бы и не был признан недееспособным, но имеющееся у него заболевание или болезненное состояние не позволяли ему принимать решения и руководствоваться ими в полной мере.

Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения. В данном случае нужно сказать, что заблуждение должно являться настолько существенным, чтобы предопределить решение о заключение сделки.

Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств. Обманом будет считаться и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых одна из сторон сделки должна была сообщить другой, но умолчала.

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую одна сторона сделки была вынуждена совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, о чем другая сторона знала и этим воспользовалась, будет считаться кабальной сделкой.

Заключение сделки неуполномоченным лицом при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий. Тут все очень просто – если доверенность закончилась, была недействительной или в ней отсутствовали необходимые полномочия, то данная сделка будет считаться недействительной.

Оспаривание сделок с недвижимостью является трудоемким процессом, в котором вам непременно понадобится помощь профессионала.

Адвокат

● поможет определить, имеются ли основания для признания сделки с недвижимостью недействительной;

● расскажет, какие обстоятельства будут иметь значения для доказывания законности ваших притязаний на объект недвижимости;

● поможет отстоять права на недвижимое имущество, если сделку пытаются оспорить кредиторы, финансовый управляющий или другая сторона сделки;

● подготовит проект под ключ – составит исковое заявление или возражения на иск, подаст их с соблюдением всех норм действующего законодательства и сопроводит всю судебную процедуру.

И помните: при обращении за квалифицированной юридической помощью, вы значительно повышаете шансы на сохранение вашей недвижимости или возврат уплаченных за нее средств.

Успехов в бизнесе! Стойкости и терпения!

Поделиться