Признание права собственности в порядке приобретательной давности

Признание права собственности в порядке приобретательной давности

● Юридические услуги по признанию права собственности на недвижимость давностного владельца
● Что такое приобретательная давность
● Сколько нужно владеть недвижимостью, чтобы признать владельца давностным
● В каких ситуациях применима приобретательная давность
● Условия признания давностным владельцем
● Приобретательная давность на примере из судебной практики
● В каких случаях приобретательная давность не работает
● Давностное владение против выморочного жилья

Юридические услуги по признанию права собственности на недвижимость давностного владельца.

Чтобы недвижимость стала вашей собственностью, должны быть соблюдены условия, перечисленные в законе. Для приобретательной давности — это добросовестность, открытость и непрерывность владения. Только совокупность этих трёх факторов способна сделать вас давностным владельцем недвижимости. Каждое из условий потребует сбора доказательной базы и предъявления её суду.

В качестве адвоката я предлагаю юридические услуги по признанию права собственности на жилую и нежилую недвижимость в суде. Проанализирую ситуацию и подскажу, относится ли ваш случай к давностному владению или целесообразно использовать другие правовые инструменты, чтобы сделать недвижимость вашей собственностью.

Если же вы хотите разобраться, что скрывается под юридическим термином «приобретательная давность», эта статья для вас.

Что такое приобретательная давность?

Стать собственником недвижимости можно, заключив договор купли-продажи, дарения или мены. Жилая и нежилая недвижимость также может перейти по наследству. Закон чётко регулирует переход права собственности по этим основаниям. Но так было не всегда.

В девяностые годы ушедшего века, когда наше государство переживало политические и экономические изменения, законы в области оборота недвижимости были «сырыми» или отсутствовали вовсе. По этой причине спустя десятилетия практикой выработан ещё один способ приобретения права собственности.

Его особенность заключается в том, что давностный владелец не строит, не покупает и не получает в дар недвижимое имущество. Собственником его делает само время, которое и называется приобретательной давностью. Однако простота такого способа иллюзорна, на практике признать давностным владельцем недвижимости может только суд при соблюдении ряда условий. Каких именно, об этом речь пойдёт дальше.

Сколько нужно владеть недвижимостью, чтобы признать владельца давностным?

Согласно закону, давностный владелец может приобрести недвижимость в собственность, если он открыто, непрерывно и добросовестно владеет ей как своей не менее пятнадцати лет. Этот срок исчисляется с момента, когда предыдущий собственник мог заявить на него свои права. В Гражданском кодексе такой срок называется исковой давностью и составляет три года.

Таким образом, признание права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности возможно по истечении восемнадцати лет. И только после этого давностный владелец может подать иск о признании права собственности на недвижимое имущество. В противном случае в удовлетворении иска будет отказано. Срок не малый, и поэтому закон разрешает включить в него время, в течение которого недвижимостью владел правопредшественник, например, умерший родственник.

В каких ситуациях применима приобретательная давность?

Приобретательная давность возможна в следующих ситуациях:

● вами было куплено, получено в дар или приобретено по другим законным основаниям недвижимое имущество, однако вы по каким-то причинам не зарегистрировали сделку, а документы были утрачены или имеют юридические пороки;

● собственник недвижимости скончался, и наследников у него нет, при этом его недвижимость не перешла в муниципальную собственность как выморочное имущество;

● недвижимостью много лет пользуется и несёт бремя её содержания не сам собственник, а другое лицо, поскольку собственник не осуществляет права и не несёт обязанности в отношении своего имущества.

В перечисленных случаях граждане, которые в течение восемнадцати лет пользуются тем или иным объектом недвижимости, вправе предъявить иск с целью признания их титульными (официальными) собственниками данного имущества.

Условия признания давностным владельцем.

Для признания судом права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным. Отсутствие хотя бы одного из условий лишает владельца права признаваться давностным. При этом претендующее лицо должно обращаться с недвижимостью как с собственной.

Добросовестность давностного владения предполагает отсутствие препятствий для того, чтобы в будущем стать законным собственником. Например, когда другие лица не претендуют на объект недвижимости и владелец считает, что в дальнейшем сможет оформить право собственности в силу приобретательной давности.

Добросовестность не единственный критерий. Владение должно быть ещё и открытым. Владелец не скрывает, что пользуется недвижимостью: оплачивает коммунальные услуги, поддерживает техническое состояние объекта, свободно общается с соседями. Другим словами ведёт себя так, как будто он собственник дома, комнаты или земельного участка.

Чтобы суд признал собственником в силу приобретательной давности, владелец должен пользоваться имуществом непрерывно в течение всего срока приобретательной давности. В противном случае исчисление пойдёт заново.

Передача недвижимости по договору аренды или в безвозмездное пользование не прерывает приобретательную давность, так как давностный владелец в этом случае не отказывается от недвижимости, а передаёт её во временное пользование. Незаконные действия третьих лиц, в результате которых давностный владелец временно лишился возможности пользоваться имуществом, также не повлияют на течение срока приобретательной давности.

Приобретательная давность на примере из судебной практики.

Гражданка в 1992 году приобрела комнату в квартире у своей соседки. Стороны заключили договор и рассчитались. Продавец уехала в другой город, а покупатель договор зарегистрировать не смогла из-за ошибки нотариуса. Привести договор в порядок не получилось, так как новое место жительства соседки не было известно.

Таким образом, без оформления права собственности покупатель открыто и непрерывно владел комнатой более тридцати лет, оплачивал коммунальные услуги, производил текущий ремонт.

В 2023 году продавец заявила свои права на комнату и подала документы на регистрацию в Росреестр. Суд признал за покупателем право собственности на жилое помещение в порядке приобретательной давности, поскольку он добросовестно, открыто и непрерывно фактически осуществлял права собственника в течение более восемнадцати лет.

В каких случаях приобретательная давность не работает?

Суд откажет в удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности, когда:

● объект недвижимости является самовольной постройкой, поскольку в этом случае отсутствует критерий добросовестности;

● владение осуществлялось на основании договора аренды или безвозмездного пользования;

● давностный владелец осознавал, что пользуется имуществом, которое в силу обязательства он должен был передать другому лицу.

Давностное владение против выморочного жилья.

Представим ситуацию, когда долевой собственник квартиры, дома или земельного участка умер, не оставив завещания и наследников. Имуществом продолжили пользоваться другие собственники в течение срока приобретательной давности, то есть не менее восемнадцати лет.

По закону доля умершего собственника является выморочным имуществом, и право на неё имеет муниципальное образование. Но если местные власти имуществом не интересовались, как выморочное не оформили, то другие долевые собственники могут быть признаны судом давностными владельцами и признать за собой право собственности на оставленную долю.

Ведь они несли бремя содержания имущества и пользовались им вместо уполномоченного органа власти в течение всего срока приобретательной давности. Однако не забываем, что в суде нужно доказать факт добросовестности, открытости и непрерывности владения.

Получить консультацию и задать свой вопрос о признании права собственности на недвижимое имущество вы можете любым удобным способом: написать в мессенджере WhatsApp или Telegram, по электронной почте или позвонив по телефону.

Успехов в бизнесе! Стойкости и терпения!

Поделиться